Je huurt al jaren je pand en plots wil de eigenaar verkopen. Of je horecazaak draait goed en je wil eindelijk je eigen stek. Of je hebt als aannemer een loods op het oog. Op dat moment wil je graag weten: koop ik dit privé, of via mijn vennootschap?
Eerlijk? Er is niet één juist antwoord. Wel een juist antwoord voor jouw situatie. Het hangt af van het soort pand, je plannen ermee en hoe lang je dit pand wil bezitten. We zetten de scenario’s op een rij, zodat je weet welke vragen je jezelf (en je boekhouder) moet stellen vóór je tekent.
TL;DR
✔ Er is niet één juist antwoord, wel een juist antwoord voor jóuw situatie.
✔ Je gezinswoning koop je bijna altijd beter privé.
✔ Voor je bedrijfspand is vaak je vennootschap de logische optie, maar bekijk het hele traject: kopen, bezitten én verkopen.
✔ Wat je wint aan jaarlijkse aftrek, betaal je soms terug bij de verkoop.
✔ Een patrimoniumvennootschap loont pas vanaf een echt vastgoedpatrimonium, niet voor één pand.
✔ Begin bij je doel met het pand, niet bij de fiscaliteit.
We beginnen gemakkelijk. Je gezinswoning koop je in negen op de tien gevallen beter op eigen naam. Waarom?
Voor je woning is het dus meestal zo eenvoudig. Voor je zaak ligt het verhaal helemaal anders.
Een bedrijfspand aankopen is geen momentopname. Je koopt het, je gebruikt of verhuurt het, en misschien verkoop je het ooit weer. In elke fase zijn privé of via je vennootschap kopen op een andere manier fiscaal te overwegen.
Bij de aankoop betaal je hoe dan ook 12% registratierechten, want voor je zaak bestaat er geen gunsttarief. Die 12% is wel een aftrekbare kost, en bij nieuwbouw of professioneel gebruik kan je vaak de btw recupereren. Hou wel rekening met de herzieningstermijn van vijftien jaar. Een bank financiert zo’n project bovendien doorgaans vlotter via een vennootschap.
Verhuur je een pand aan een derde, dan loopt het fiscale verschil tussen privé en vennootschap flink uiteen:
En dan de verkoop, het kantelpunt:
Met andere woorden: wat je jaar na jaar wint aan aftrek, betaal je vaak terug bij de exit. Je termijn en je plan met het pand bepalen dus of het slimmer is om dit pand privé of met je vennootschap te kopen. Dat vraagt dus een langetermijnplan, en een rekenoefening.
Het hoeft trouwens geen of-of-verhaal te zijn. Tussen volledig privé en volledig vennootschap bestaan tal van constructies. Je kan privé kopen en aan je eigen vennootschap verhuren. Je kan in onverdeeldheid kopen, deels privé, deels via de zaak. Populair is de gesplitste aankoop: je vennootschap koopt het vruchtgebruik (en mag het pand gebruiken, verhuren en het vruchtgebruik afschrijven). Daarnaast bestaan nog het recht van opstal (grond privé, gebouw bouwen via de vennootschap) en onroerende leasing. Stuk voor stuk interessant, elk met hun eigen kleine lettertjes. Een correcte waardering is daarbij heel belangrijk, laat je hierover goed informeren zodat je niet voor fiscale verrassingen komt te staan.
Bij RAADHUIS hebben we gespecialiseerde adviseurs in ons team om je hierin te begeleiden. Geef ons gerust een seintje, en we kunnen becijferen welke opties voor jouw situatie het meest interessant zijn.
Die term hoor je vast vallen. Een patrimoniumvennootschap is geen aparte vennootschapsvorm, maar een BV of NV die je onroerend vermogen beheert. Het pand zit in de vennootschap, jij bezit de aandelen.
Er zijn wel addertjes onder het gras. Bij verkoop betaal je meerwaardebelasting, bij uitkering dividendbelasting, en met een extra vennootschap moet je rekenen op budget voor een extra boekhouding en kosten. Voor één winkel- of horecapand is dit dus niet altijd interessant (dat kan het eventueel wel zijn als je risico’s volledig wil afscheiden). Voor wie systematisch vastgoed wil opbouwen én doorgeven aan de volgende generatie, is via een patrimoniumvennootschap werken, een optie om grondig te (laten) bekijken.
Door eerst de juiste vragen te stellen, en pas daarna naar de cijfers te kijken. Wat ga je met dit pand doen: zelf gebruiken, verhuren, doorgeven? Hoelang hou je het aan? Zit je geld privé of in de zaak? Wil je je privévermogen afschermen van het ondernemingsrisico? En speelt opvolging een rol? Pas als die antwoorden helder zijn, volgt de fiscaliteit. Vertrek dus niet vanuit fiscaliteit, maar eindig daarmee.
Voor het fiscale luik mag je zeker bij ons aankloppen. Bij RAADHUIS rekenen we niet zomaar het fiscaal optimale scenario uit, we kijken naar wat jouw onderneming écht nodig heeft, vandaag en over vijftien jaar. Omdat boekhouding, strategie en vastgoed bij ons onder één dak zitten, hoef je je situatie niet apart uit te leggen aan meerdere partijen. Zit je met de vraag of dat pand op jouw naam of die van je zaak komt? Praat erover vóór je tekent, niet erna.
Bijna altijd privé. Je geniet van een lager verkooprecht, betaalt geen belasting op de woning tijdens het bezit, de meerwaarde bij verkoop is vrijgesteld, en je woning blijft in veel gevallen buiten je ondernemingsrisico.
Daar kantelt het vaak richting de vennootschap, vooral door de aftrekbaarheid van kosten en afschrijvingen en de vlottere financiering. Maar de verkoop later weegt mee in de afweging.
De herzieningstermijn is de periode waarin de fiscus kan terugkomen op de btw die je hebt afgetrokken. Trek je btw af op een aankoop, dan ga je ervan uit dat je dat goed al die jaren voor je belaste activiteit gebruikt. Verandert dat gebruik binnen de termijn, dan moet je een stuk van die afgetrokken btw terugbetalen.
Voor onroerend goed (een gebouw) bedraagt die termijn 15 jaar. Concreet telt elk jaar voor 1/15 van de afgetrokken btw. Een voorbeeld: je vennootschap recupereert de btw op een nieuw bedrijfspand, maar verkoopt of herbestemt het na 6 jaar zonder btw. Dan zit je nog 9 jaar in de termijn en moet je 9/15 van die afgetrokken btw terugstorten. Wacht je tot na 15 jaar, dan is er niets meer te herzien.
Een paar nuances:
Geen aparte vennootschapsvorm, maar een gewone BV of NV die je (vastgoed)vermogen beheert. Jij bezit de aandelen, het vastgoed zit in de vennootschap.
Meestal pas bij een echt patrimonium: meerdere panden, een portefeuille die je uitbouwt, en zeker als je later wil doorgeven aan je kinderen. Voor één pand is het bijna nooit de moeite.
Voor je enige eigen woning betaal je in Vlaanderen 2% (1% bij ingrijpende renovatie). In alle andere gevallen, privé én via een vennootschap, is dat 12%.
Privé: op de verkoop van een huis of appartement (die niet je eigen gezinswoning is), na vijf jaar niet (dit als regel, er zijn uitzonderingen).
Via een vennootschap: ja, 25%, plus eventueel 30% dividendbelasting als je het geld naar privé haalt.
Dat kan, maar het kost meestal opnieuw registratierechten. Maak dus van bij de start de juiste beslissing.
