In deze blog
Vragen over jouw aankoop? Neem contact op
In deze blog
Ben je op zoek naar een woning of heb je er al een op het oog? Dan kijk je natuurlijk naar de aankoopprijs, je lening en de kosten die erbij komen. Ook de registratierechten tellen mee. En die kunnen vanaf 2027 stijgen: de Vlaamse Regering wil het tarief voor je enige eigen woning optrekken van 2% naar 3%.
Bij een woning van €350.000 betekent dat €3.500 extra registratierechten. Een bedrag dat je doorgaans geheel of gedeeltelijk met eigen middelen betaalt.
Er is wel een belangrijke overgangsregeling: sluit je uiterlijk op 31 december 2026 een geldige verkoopovereenkomst (de compromis), dan kan volgens het huidige standpunt van VLABEL nog 2% gelden. Ook als de notariële akte pas in 2027 volgt. Bij gekruiste aankoop-verkoopbeloftes telt de datum van de authentieke notariële akte. Wordt die akte in 2027 verleden, dan geldt het tarief van 3%.
In deze blog ontdek je voor wie de verhoging geldt, hoeveel ze je kan kosten en welke datum bepalend is. Eén belangrijk detail vooraf: de verhoging en de overgangsregeling zijn nog niet definitief in wetgeving vastgelegd.
✔ Van 2% naar 3%. Vanaf 1 januari 2027 zou het verlaagde tarief voor je enige eigen woning stijgen naar 3%.
✔ Compromis vóór 2027? Dan kan nog 2% gelden. Sluit je uiterlijk op 31 december 2026 een geldige verkoopovereenkomst, dan betaal je volgens VLABEL nog 2%, ook met een akte in 2027.
✔ Gekruiste optie? Laat je overeenkomst nakijken. De datum van de akte is volgens VLABEL belangrijk, maar de afspraken in je overeenkomst kunnen mee bepalen wanneer de verkoop tot stand komt.
✔ €1.000 extra per €100.000. Bij een woning van €350.000 betaal je €3.500 meer registratierechten.
✔ De vermindering voor een bescheiden woning blijft volgens de huidige plannen behouden. Het gaat om €1.867.
✔ Reken nu al met 3%. Laat je budget doorrekenen en vraag je notaris welk document je tekent.
Koop je een huis, dan betaal je meer dan alleen de prijs. Je betaalt ook registratierechten: een belasting aan de Vlaamse overheid. Die betaal jij als koper, niet de verkoper. Daarnaast betaal je de notaris voor zijn werk.
Bij een gewone verkoop is de koop in principe al gesloten zodra jij en de verkoper akkoord zijn over de woning en de prijs. Het compromis legt die afspraak op papier vast. Enkele maanden later volgt de notariële akte. De notaris laat die akte overschrijven in de registers. Zo kunnen ook anderen zien wie de eigenaar is.
Jullie kunnen in het compromis wel afspreken dat de eigendom pas op een later moment overgaat. Vaak is dat bij de notariële akte. Voor de aangekondigde tariefwijziging telt de datum waarop de verkoopovereenkomst tot stand komt. Bij een gewone verkoop is dat meestal de dag waarop jij en de verkoper het compromis ondertekenen.
Koop je in Vlaanderen je enige eigen woning en voldoe je aan de voorwaarden? Dan betaal je vandaag 2% registratierechten. Officieel heet dat het verkooprecht.
Het tarief van 2% geldt sinds 1 januari 2025. Daarvoor betaalde je 3%. In haar Septemberverklaring van 30 september 2026 kondigde de Vlaamse Regering aan dat ze vanaf 1 januari 2027 terug naar 3% wil.
Op 28 oktober 2026 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van programmadecreet definitief goed. Dat ontwerp ligt nu voor bij het Vlaams Parlement. De verhoging is dus nog niet definitief in wetgeving vastgelegd. VLABEL legde op 1 oktober 2026 wel al uit hoe de overgang zou verlopen. Op dat standpunt bouwen we in deze blog verder.
Er was even sprake van een voorstel om de verhoging alleen toe te passen op woningen boven €500.000. Dat voorstel gaat niet door. Er geldt dus geen algemene prijsgrens: ook duurdere woningen komen in aanmerking voor het verlaagde tarief, zolang je aan de voorwaarden voldoet.
De verhoging van 2% naar 3% geldt voor wie een enige eigen woning in Vlaanderen koopt en aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldoet. Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan betaal je doorgaans het gewone tarief van 12%. Maar wanneer kom je in aanmerking? Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten.
Je koopt als privépersoon, alleen of samen met andere natuurlijke personen. Jullie moeten samen volledig eigenaar worden van de woning. Het moet bovendien gaan om een gewone aankoop tegen een geldprijs. Koop je via een vennootschap, dan kom je niet in aanmerking voor het verlaagde tarief.
Op de datum van de notariële aankoopakte mag je in principe niet al volledig eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Ook vastgoed in het buitenland telt mee.
Verkoop je je huidige woning? Dan kan onder bepaalde voorwaarden een uitzondering gelden. Laat vooraf nakijken of je daarvoor in aanmerking komt.
Je moet je binnen drie jaar na de notariële aankoopakte inschrijven op het adres van de woning. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet je daar bovendien minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven.
Koop je met meerdere personen? Dan worden sommige voorwaarden per koper beoordeeld.
Voor een tweede verblijf, investeringspand of bouwgrond betaal je doorgaans het gewone verkooprecht van 12%. De aangekondigde verhoging naar 3% verandert daar niets aan.
Bij nieuwbouw betaal je doorgaans btw op het gebouw. Ook de grond kan onder btw vallen, afhankelijk van de verkoopvoorwaarden.
Volgens de huidige plannen wel. Koop je een bescheiden woning, dan kan je onder voorwaarden een extra vermindering van €1.867 krijgen. De belastbare grondslag (meestal de aankoopprijs) mag daarvoor niet hoger zijn dan:
Of je de volledige vermindering krijgt, hangt ook af van wie de woning koopt en wie aan de voorwaarden voldoet.
Voldoe je achteraf niet aan de voorwaarden, dan moet je in principe het verschil tot het gewone tarief van 12% bijbetalen. Daarbovenop komt een belastingverhoging van 20%. Kreeg je ook de vermindering voor een bescheiden woning, dan moet je die in principe terugbetalen.
Kort gezegd: €1.000 extra per €100.000, bij dezelfde belastbare grondslag.
| Aankoopprijs | Bij 2% | Bij 3% | Extra registratierechten |
|---|---|---|---|
| €220.000, met volledige vermindering | €2.533 | €4.733 | €2.200 |
| €350.000 | €7.000 | €10.500 | €3.500 |
| €450.000 | €9.000 | €13.500 | €4.500 |
We gaan ervan uit dat de aankoopprijs gelijk is aan de belastbare grondslag. Bij €220.000 rekenen we met de volledige vermindering van €1.867, aangenomen dat die behouden blijft. Notaris-, krediet- en andere aankoopkosten komen er nog bij.
Een kleine kanttekening: registratierechten worden berekend op de overeengekomen prijs en eventuele lasten, met de verkoopwaarde als minimum.
Voorbeeld
Sarah en Tom vinden een rijwoning van €350.000. Bij 2% betalen ze €7.000 registratierechten, bij 3% €10.500. Hun bank verwacht dat ze de aankoopkosten geheel of gedeeltelijk zelf betalen. Die €3.500 extra moet dus (deels) van hun spaarrekening komen.
Je hebt dus mogelijk meer eigen middelen nodig om je aankoop te financieren. Banken verwachten meestal dat je de aankoopkosten geheel of gedeeltelijk zelf betaalt. Hoeveel je precies kan lenen, hangt af van je dossier en de kredietvoorwaarden.
Weet je nog niet wanneer je tekent? Reken je budget dan ook met 3% door. Zo sta je achteraf niet voor verrassingen. Wil je dat samen bekijken? Leg je plannen gerust voor aan je dossierbeheerder.
Ja, volgens het huidige standpunt van VLABEL. Bij een gewone verkoopovereenkomst, meestal een compromis genoemd, telt de datum waarop je de overeenkomst sluit. Niet de datum van de akte.
Sluit je uiterlijk op 31 december 2026 een geldige verkoopovereenkomst en voldoe je aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief? Dan betaal je volgens dat standpunt nog 2%, ook als de notariële akte pas in 2027 wordt verleden.
Voorbeeld
Je tekent op 15 december 2026 een compromis voor je enige eigen woning. De akte volgt op 15 maart 2027. Volgens de voorziene overgang kan dan nog het tarief van 2% gelden.
Klopt. Toen het tarief op 1 januari 2025 zakte van 3% naar 2%, telde de datum van de notariële akte. Voor de verhoging in 2027 vertrekt VLABEL van de datum van de verkoopovereenkomst. Wat toen gold, kan je dus niet zomaar doortrekken naar deze wijziging.
VLABEL vraagt notarissen om in de akte een fiscale verklaring op te nemen dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 werd gesloten. Bij twijfel kan de belastingdienst bewijsstukken opvragen, zoals:
Wordt de akte na 30 april 2027 verleden? Dan vraagt VLABEL volgens haar standpunt sowieso bewijsstukken op.
Tip: bewaar alles wat met je aankoop te maken heeft. Zo kan je de werkelijke datum van je verkoopovereenkomst aantonen.
Een gekruiste optie, ook wel een wederkerige of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte genoemd, lijkt op een compromis, maar juridisch werkt ze anders. Bij een gewone verkoop komt de overeenkomst in principe tot stand zodra koper en verkoper akkoord zijn over de woning en de prijs. Bij een gekruiste optie beloven koper en verkoper elkaar om later te kopen en te verkopen. Daardoor is het minder eenvoudig om te zeggen op welk moment de verkoop tot stand komt.
VLABEL vertrekt in haar standpunt van de datum van de notariële akte. De Raad van State ziet dat in zijn advies van 19 oktober 2026 over het ontwerp van programmadecreet anders. Volgens de Raad berust het standpunt van VLABEL mogelijk op een verkeerde lezing van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en moet het op dat punt herbekeken worden. Wat er in je overeenkomst staat, maakt dan het verschil:
Dat botst met het huidige standpunt van VLABEL. Zolang VLABEL dat standpunt niet aanpast of het decreet geen duidelijkheid brengt, blijft dit een onzeker punt.
Voorbeeld: twee scenario’s
Scenario 1. Je ondertekent in december 2026 een gekruiste optie. In de overeenkomst staat dat de verkoop pas bij de notariële akte tot stand komt. Die akte volgt in februari 2027. Dan geldt het tarief van 3%.
Scenario 2. Je ondertekent in december 2026 een gekruiste optie zonder zo’n clausule en je licht de optie nog in december 2026. De akte volgt in februari 2027. Volgens de redenering van de Raad van State kan dan nog 2% gelden. VLABEL gaat volgens haar huidige standpunt uit van 3%.
Kijk dus verder dan de titel bovenaan het document. Laat je notaris je concrete overeenkomst beoordelen en vraag wanneer de verkoop juridisch tot stand komt.
Nee, koop zeker niet overhaast. Een paar duizend euro verschil mag je meenemen in je afweging. Maar de woning zelf, de aankoopprijs en een haalbare financiering blijven doorslaggevend. Een minder geschikte woning kopen om €3.500 te besparen, is zelden een goed idee.
Vind je dit jaar wel de juiste woning? Laat dan tijdig bekijken of je uiterlijk op 31 december 2026 een geldige verkoopovereenkomst kan sluiten en zo nog onder de overgangsregeling valt.
Wil je weten wat deze wijziging voor jouw aankoopbudget betekent? Bij RAADHUIS bekijken we hoeveel je kan lenen en hoeveel eigen middelen je nodig hebt. We rekenen de scenario’s met 2% en 3% voor je door. Zo weet je waar je financieel aan toe bent. Welk tarief uiteindelijk voor jou geldt, bevestigt je notaris.
Volgens het huidige standpunt van VLABEL wel. Bij een geldige verkoopovereenkomst telt de datum waarop je ze sluit, niet de datum van de akte. Je moet wel aan alle voorwaarden voor het verlaagde tarief voldoen. De notaris vermeldt in de akte dat de overeenkomst vóór 1 januari 2027 werd gesloten. Bewaar je bewijsstukken, zoals het bewijs van je voorschot.
Niet automatisch. VLABEL vertrekt bij een gekruiste optie van de datum van de notariële akte. Volgt die in 2027, dan geldt volgens dat standpunt 3%. De Raad van State ziet dat anders: staat er geen clausule in je overeenkomst dat de verkoop pas bij de akte tot stand komt en wordt de optie vóór 1 januari 2027 gelicht, dan kan volgens de Raad nog 2% gelden. Dit punt is dus nog onzeker. Laat je concrete overeenkomst beoordelen door je notaris.
Nee. De Vlaamse Regering keurde het ontwerp van programmadecreet goed, maar het Vlaams Parlement moet het nog goedkeuren. Ook de overgangsregeling kan nog wijzigen. Reken voor de zekerheid je budget al met 3% door.
Volgens de huidige plannen wel. Het gaat om €1.867, bovenop het verlaagde tarief. Die vermindering is mogelijk als de belastbare grondslag niet hoger is dan €220.000, of €240.000 in de aangeduide kernsteden en gemeenten van de Vlaamse Rand.
Dat hangt af van je bank en je dossier. Banken verwachten meestal dat je de aankoopkosten, waaronder de registratierechten, geheel of gedeeltelijk met eigen middelen betaalt. Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? Je dossierbeheerder bij RAADHUIS rekent het graag met je door.
Nee. Het verlaagde tarief is bedoeld voor de aankoop van je enige eigen woning. Voor een gewone aankoop van bouwgrond betaal je doorgaans het algemene verkooprecht van 12%. Koop je nieuwbouw, dan kan ook btw van toepassing zijn. Laat vooraf bekijken welke belastingen bij jouw aankoop horen.
De aangekondigde verhoging en de overgangsregeling zijn nog niet definitief. Laat vooraf bekijken welke regels op jouw aankoop van toepassing zijn.
Ons zomerritme voor kantoren Bank & Verzekeringen in Brugge & Jabbeke
13/07 t.e.m. 16/08 | voormiddag open 9u–12u30 | namiddag telefonisch bereikbaar op ma, woe & vrij
