Een appartement aan de Spaanse kust. Een huisje in de Franse Dordogne. Een investeringspand in Portugal via je vennootschap. De droom krijgt al snel vorm, maar de administratie die erop volgt mag geen nachtmerrie worden. Lees daarom dit artikel en je weet precies wat je te wachten staat.
TL;DR
✔ Koop, erf of krijg je vastgoed in het buitenland geschonken? Je bent verplicht dit binnen de 4 maanden te melden aan FOD Financiën via MyMinfin.
✔ Te laat, onvolledig of niet gemeld? Dan riskeer je een boete tot 3.000 euro per onroerend goed.
✔ Als inwoner van België betaal je belasting op je wereldwijd inkomen, dus ook op wat je in het buitenland bezit.
✔ Financiering en verzekering van een buitenlands vastgoed vragen een eigen aanpak.
✔ Bij verkoop, schenking of overlijden gelden vaak andere regels dan de Belgische.
✔ Koop je als ondernemer via je vennootschap, bijvoorbeeld een bedrijfspand? Dan komen er extra afwegingen bij.
Steeds meer Belgen kopen vastgoed over de grens: een vakantiewoning, een investeringspand of een tweede verblijf voor later. Ondertussen bezitten al zo’n 250.000 landgenoten (ja, echt) vastgoed in het buitenland. Ook steeds meer ondernemers kopen of huren een bedrijfspand in het buitenland, bijvoorbeeld voor een tweede vestiging of een magazijn dichter bij hun buitenlandse klanten. Soms kopen ze privé, soms via de vennootschap: dat hangt af van hoe het onroerend goed gebruikt wordt, bijvoorbeeld als verhuurinvestering of als bedrijfsruimte voor de eigen zaak. De aankoop zelf verloopt via een lokale notaris, raadgever of makelaar en volgens de regels van dat land. Laat je op voorhand goed informeren hierover.
Na het lezen van dit artikel weet je dat de aankoop of verwerving van eigendom volledig wordt afgehandeld door de buitenlandse notaris, raadgever of makelaar, maar dat je er als Belgische eigenaar, privépersoon of vennootschap, nog administratieve verplichtingen in België bij krijgt. Wat zijn die dan precies?
En als je dit vergeet? Sinds oktober 2023 geldt een concrete boeteschaal, gekoppeld aan het kadastraal inkomen.
De boetes gelden per onroerend goed (voor het geval je zowel een chateau in Frankrijk als een magazijn in Spanje zou willen kopen). Belastingdiensten wisselen bovendien steeds meer gegevens internationaal uit, waardoor een niet-gemelde aankoop toch aan het licht komt.
Bij RAADHUIS denken we hierover graag vooraf mee, zodat de melding tijdig en correct gebeurt. Het is een eenvoudige administratieve stap, maar je moet wel weten dat ze bestaat.
Sinds 2021 moet elke Belgische rijksinwoner die een zakelijk recht op buitenlands onroerend goed verwerft, dit melden aan de FOD Financiën. Dat geldt bij een aankoop, erfenis of een schenking. Ook rechtspersonen die zijn uitgesloten van de vennootschapsbelasting, zoals de meeste vzw’s, vallen hieronder. Koop je als vennootschap die wel aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, dan gelden er andere regels.
De melding gebeurt via MyMinfin, binnen vier maanden na de verwerving. Je geeft de ligging, het type vastgoed en de actuele verkoopwaarde door. Op basis daarvan kent de fiscus een kadastraal inkomen toe, berekend volgens een eigen methode voor buitenlands vastgoed. Vanaf dan neem je dat kadastraal inkomen op in de jaarlijkse aangifte in de personenbelasting of rechtspersonenbelasting. Ook een verkoop meld je binnen dezelfde termijn.
Als rijksinwoner geef je het onroerend inkomen van je buitenlands vastgoed aan. De Belgische fiscus kent aan dat vastgoed een kadastraal inkomen (KI) toe, dat als basis dient voor de Belgische belastingberekening.
Wat België vervolgens met dat KI doet, hangt af van het land waarin je vastgoed ligt.
Dan wordt het inkomen uit dat onroerend goed in België vrijgesteld. Je betaalt er hier dus geen Belgische belasting op.
Helemaal buiten beeld blijft het niet: in België telt het buitenlandse vastgoedinkomen wel mee om het belastingtarief op je andere inkomsten te bepalen. Daardoor kan buitenlands vastgoed er onrechtstreeks voor zorgen dat een deel van je Belgische inkomen tegen een hoger tarief wordt belast. Dat heet vrijstelling met progressievoorbehoud. Het geldt voor élk land waarmee België zo’n verdrag sloot: onder meer Duitsland, Spanje, Frankrijk, Griekenland, Italië, Luxemburg, Nederland en het Verenigd Koninkrijk.
Dan mag België het inkomen uit dat onroerend goed wel belasten. Omdat je mogelijk ook al belasting betaalt in het land waar het vastgoed ligt, wordt de Belgische belasting op dat buitenlandse vastgoedinkomen met 50% verminderd.
Kort samengevat: met een dubbelbelastingverdrag wordt het buitenlandse vastgoedinkomen in België niet belast, maar kan het wel invloed hebben op je belastingtarief. Zonder verdrag kan België het wel belasten, met een belastingvermindering van 50%.
Daarnaast kan het land waar je vastgoed ligt zelf nog lokale belastingen heffen, zoals een vastgoed- of gemeentebelasting en in sommige gevallen een meerwaarde- of vermogensbelasting.
Dan is het standpunt van de Belgische fiscus dat een opsplitsing moet worden gemaakt van het huurinkomen: 60% van de huurprijs als onroerend inkomen, 40% als roerend inkomen. Het roerend inkomen wordt tegen een vast tarief van 30% belast. Dergelijke opsplitsing kan echter strijdig zijn met de dubbelbelastingsverdragen. Ook hier bekijken we je dossier dus best in detail.
De aankoop is misschien op één dag geregeld bij de notaris, maar daarmee is de fiscale opvolging niet afgelopen. Je buitenlands vastgoed komt elk jaar terug in je aangifte en moet mee bekeken worden binnen je bredere vermogen, privé of via je vennootschap. Zorg dus dat je boekhouder of accountant op de hoogte is van je buitenlandse eigendommen.
Eindelijk je droom van het verhuren van een cottage aan een Portugees strand concreet maken? Zoek op voorhand grondig uit hoe je deze aankoop gaat financieren en welke verzekeringen je nodig hebt zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Voor vastgoed in het buitenland gelden bij verkoop, schenking of overlijden niet automatisch de Belgische regels.
Bij schenking speelt het land waar het vastgoed ligt een doorslaggevende rol: bij de schenking van buitenlands onroerend goed is doorgaans uitsluitend dat land bevoegd om schenkbelasting te heffen, niet Vlaanderen. Zo wordt dubbele belasting op de schenking zelf voorkomen. Elk land hanteert daarbij wel zijn eigen vrijstellingen en tarieven, die geregeld sterk verschillen van de Vlaamse.
Bij overlijden kunnen zowel Vlaanderen als het land waar je vastgoed ligt successierechten heffen op dat vastgoed. Om te vermijden dat je twee keer volledig betaalt, mag je de rechten die je in het buitenland al betaalde meestal aftrekken van wat je in Vlaanderen nog verschuldigd bent, tot maximaal het bedrag dat Vlaanderen zelf zou heffen. Let ook op de lokale erfregels: sommige landen verplichten dat kinderen een minimumdeel van de erfenis krijgen, ongeacht wat in je testament staat.
Bij verkoop gelden vaak andere regels rond meerwaardebelasting, afhankelijk van het land en de duur van je bezit. Als jouw buitenlandse droom sneller eindigt dan verwacht, wil je daar op voorhand goed over geïnformeerd zijn. Daarom raden we aan om de regels over verkoop al te checken voor je een pand aankoopt.
Een aankoop in het buitenland is vaak een droom die realiteit wordt. Zet deze checks op je to-do list voor de aankoop, en dan kom je niet voor verrassingen te staan:
Bij RAADHUIS bekijken we een buitenlandse aankoop altijd als onderdeel van je volledige dossier. Wil je dat we de melding voor je verzorgen, dan zorgen we dat die tijdig en correct gebeurt. We denken mee over de fiscale gevolgen in je jaarlijkse aangifte en betrekken de aankoop in je successieplanning, zodat jij en je erfgenamen vandaag al weten waar je aan toe bent.
Contacteer ons, we denken graag met je mee.
Ja. Voor panden die je al vóór 1 januari 2021 bezat, gold destijds een eenmalige meldingsplicht. Kocht je nadien bij, dan geldt telkens de gewone termijn van 4 maanden.
Ook dan geldt de meldingsplicht: je meldt de verwerving via erfenis binnen de 4 maanden aan FOD Financiën.
Meestal niet, dankzij dubbelbelastingverdragen. Is er een verdrag, dan wordt het inkomen in België vrijgesteld maar telt het wel mee voor het tarief op je andere inkomsten. Is er geen verdrag, dan krijg je een vermindering van 50 procent.
Dat kan, maar niet elke bank behandelt een buitenlands pand hetzelfde als een Belgisch pand. Vaak is een combinatie van een lokale hypotheek en een Belgische oplossing de beste piste.
Ja. Voor een vennootschap wordt er geen kadastraal inkomen vastgesteld, dus geldt de meldingsplicht via MyMinfin niet. Het onroerend goed komt gewoon op de balans van je vennootschap, net als elk ander bedrijfsmiddel. Stel je het pand gratis of goedkoop ter beschikking van je bedrijfsleider? Dan ontstaat er wel een belastbaar voordeel van alle aard. Laat je situatie zeker aftoetsen bij je boekhouder vóór de aankoop.
Een definitieve boete kan je eventueel laten herzien via de Fiscale Bemiddelingsdienst, die in bepaalde gevallen een vermindering of kwijtschelding toestaat.
